El Niño 2026-2027: como preparar uma operação de self storage para a temporada de chuvas

Por Manuel Marto Junior, corretor de seguros da Jr Marto Consultoria e Corretagem de Seguros SC Ltda, corretora parceira da rede Guarde Mais em seguros para self storage. Susep nº 202039750. 

Os períodos de chuva intensa exigem atenção redobrada de quem administra uma operação de self storage. Além dos possíveis danos à estrutura, eventos como alagamentos, vendavais e falhas elétricas podem comprometer equipamentos, limitar o acesso à unidade e interromper as atividades. Por isso, antecipar riscos, revisar a estrutura e verificar se as coberturas contratadas estão adequadas à realidade da operação são medidas importantes para reduzir impactos e proteger a continuidade do negócio. 

Esse cuidado ganha ainda mais relevância diante do El Niño 2026-2027, que já está confirmado e segue em intensificação. 

A Organização Meteorológica Mundial estima uma probabilidade próxima de 100% de o fenômeno persistir até o início de 2027. A NOAA projeta uma probabilidade superior a 90% de o evento atingir intensidade muito forte entre o outono e o inverno do Hemisfério Norte de 2026-2027. 

O Boletim nº 3 do Painel El Niño 2026-2027, elaborado pelo Inmet, Inpe e demais órgãos federais, também aponta possibilidade de chuvas acima da média na Região Sul, podendo alcançar o sul de São Paulo e Mato Grosso do Sul, além de temperaturas elevadas em praticamente todo o país. 

Os dados foram verificados em fontes oficiais neste mês. As previsões climáticas indicam tendências regionais, mas não permitem determinar a ocorrência ou a intensidade exata em cada município ou unidade. 

Em uma rede como a Guarde Mais, existe ainda a possibilidade de compartilhar aprendizados, padronizar práticas preventivas e utilizar a experiência de uma unidade para fortalecer a proteção de toda a operação. 

8 pontos de atenção para operações de self storage

1. Confirmar o alcance das coberturas contratadas 

Ter uma apólice não significa que todos os riscos estejam automaticamente cobertos. A cobertura para alagamento, por exemplo, precisa estar prevista nas condições da apólice, com definição, limite de indenização e franquia próprios. 

2. Entender a diferença entre vendaval e outros danos provocados pela chuva

A cobertura para vendaval não significa, necessariamente, que qualquer dano relacionado à chuva estará coberto. Infiltrações graduais, calhas sem manutenção e refluxos podem não estar incluídos, mesmo quando existe cobertura para vendaval.

3, Mapear os pontos críticos de unidades verticais 

Poços de elevadores e subsolos podem concentrar água e comprometer o funcionamento de diferentes áreas da unidade. Esses pontos precisam ser avaliados tanto na manutenção preventiva quanto na contratação do seguro. 

4. Revisar o capital declarado pelos locatários 

Quando o capital declarado fica muito abaixo do valor real dos itens armazenados, pode existir um descompasso entre o patrimônio guardado e o valor segurado. Essa diferença pode gerar reclamações e conflitos após um sinistro. 

5. Avaliar corretamente a proteção dos bens dos clientes 

A proteção dos bens armazenados precisa considerar as características específicas do self storage, principalmente porque a operação normalmente não acessa nem realiza o inventário do conteúdo dos boxes. 

6. Atualizar a importância segurada da edificação 

O cálculo deve considerar o custo técnico atualizado de reconstrução, e não apenas o valor contábil ou o preço de aquisição do imóvel. Uma diferença significativa pode gerar subseguro e aplicação de rateio. 

7. Dimensionar corretamente o período de lucros cessantes 

A retomada completa de uma operação pode levar mais tempo do que o previsto inicialmente. Por isso, é importante avaliar cenários de 6, 12 e 18 meses.

8. Conduzir a gestão de riscos de forma integrada 

Em uma rede, os riscos não devem ser observados apenas de maneira isolada. Manutenção, coberturas, valores segurados e planos de contingência precisam fazer parte de um acompanhamento contínuo. 

Riscos que merecem atenção em operações de self storage 

Atendendo operações de self storage desde 2008, a Jr Marto observa um padrão recorrente na experiência prática. 

Ocorrências relacionadas à água, como vendavais que destelham estruturas, infiltrações em fachadas e caixilhos, sobrecarga de calhas e sistemas de drenagem, além de mofo causado pelo acúmulo de umidade, estão entre os riscos que mais exigem atenção. A exposição específica pode variar conforme a região, o projeto e o tipo de construção. 

Incêndios são menos frequentes, mas podem provocar impactos mais graves quando acontecem. Nas unidades verticais, existe ainda um fator adicional. Poços de elevadores e subsolos podem concentrar água suficiente para paralisar andares inteiros. 

Se a causa do dano, os equipamentos atingidos ou as despesas necessárias para a recuperação não estiverem abrangidos pelas coberturas contratadas, essa paralisação poderá resultar em prejuízos total ou parcialmente não indenizados. 

Como avaliar se o seguro está adequado à operação 

Conforme as orientações da Susep, cada cobertura deve ser analisada de acordo com as condições do seguro contratado. 

Coberturas como vendaval, alagamento, inundação, entrada de água e danos elétricos precisam estar expressamente previstas, com definições, limites de indenização e franquias próprios. 

É comum que uma operação tenha cobertura para vendaval e considere que todos os danos provocados pela chuva estarão protegidos. No entanto, a análise depende da origem do dano e das condições estabelecidas na apólice. 

Se a água entrar por infiltração gradual, falta de manutenção ou refluxo, sem a ocorrência de um evento coberto, a indenização poderá não ser aplicada. 

Por isso, mais do que verificar se existe um seguro vigente, é necessário entender exatamente quais situações estão cobertas. 

Como avaliar a proteção dos bens dos locatários 

A proteção dos bens armazenados é um dos pontos mais específicos do modelo de self storage. 

A operação normalmente não acessa nem realiza o inventário do conteúdo guardado pelos locatários. Isso faz parte do próprio modelo de negócio. Entretanto, em muitos contratos, o capital declarado pelo cliente fica no valor mínimo, podendo estar abaixo do valor real dos itens armazenados. 

Quando acontece um sinistro relevante, essa diferença pode gerar reclamações e, em situações mais complexas, processos contra a unidade, mesmo quando existe uma declaração assinada pelo locatário. 

Esse ponto exige uma solução adequada às características da operação. As alternativas podem envolver: 

• Cobertura patrimonial, que indeniza os danos aos bens conforme as condições previstas na apólice.
• Responsabilidade civil operacional, que depende, em regra, da caracterização da responsabilidade do operador. 
• Seguro contratado ou aderido pelo locatário, que protege o interesse do próprio cliente dentro do capital declarado. 

Essas alternativas não são equivalentes. Cada uma possui critérios, exclusões, limites e condições diferentes. 

A solução mais adequada dependerá do contrato de locação, das características da operação e do produto aceito pela seguradora. Também é importante informar corretamente que a unidade não acessa nem inventaria o conteúdo dos boxes. 

O alcance da responsabilidade do operador em situações de força maior e a validade da declaração de valor como limite de responsabilidade dependem da redação do contrato e podem variar conforme a interpretação jurídica. 

Por isso, recomenda-se uma revisão específica do contrato-padrão, em conjunto com a análise da apólice. 

Governança em rede: como fortalecer a gestão de riscos 

Como rede, a Guarde Mais pode padronizar práticas e acompanhar os principais riscos de cada unidade. 

Na prática, isso significa: 

• Classificar cada unidade conforme a exposição a alagamentos, ventos, falhas de energia e dificuldades de acesso. 
• Priorizar inspeções de engenharia e cenários mais conservadores nas unidades com maior exposição. 
• Manter um painel com alertas, pendências de manutenção, sinistros e situação das apólices. 
• Acompanhar o percentual de unidades que tiveram a importância segurada revisada nos últimos 12 meses. 
• Verificar quais unidades possuem coberturas adequadas para vendaval e alagamento conforme o cenário local. 
• Comparar o tempo estimado para a retomada da operação com o período indenitário contratado. 
• Monitorar pendências críticas de manutenção. 

Manter as apólices atualizadas e os procedimentos preventivos alinhados também contribui para a proteção e a reputação de toda a rede Guarde Mais.

Preparação física da unidade 

Antes do período mais crítico, alguns cuidados podem ajudar a reduzir a exposição da operação: 

• Realizar a limpeza e o teste de calhas, ralos e condutores. 
• Inspecionar telhados, rufos, claraboias e fixações. 
• Testar bombas de recalque e geradores. 
• Retirar materiais apoiados diretamente no piso em áreas consideradas críticas.
• Testar sensores, alarmes e câmeras. 
• Revisar o plano de emergência e os contatos dos fornecedores. 
• Fazer um registro fotográfico datado da estrutura antes do período crítico.

O que revisar na apólice nas próximas semanas 

• Confirmar por escrito com a seguradora o alcance das coberturas para vendaval, alagamento, inundação, entrada de água e danos elétricos. 
• Recalcular a importância segurada da edificação de acordo com o custo técnico atualizado de reconstrução, e não apenas pelo valor contábil ou de aquisição.
• Analisar separadamente a estrutura, o conteúdo operacional e os bens dos locatários.
• Estimar a acumulação máxima possível de bens de clientes por setor e pavimento.
• Verificar se a apólice está sujeita à aplicação de rateio e em quais condições.
• Avaliar se o período indenitário de lucros cessantes corresponde a um prazo realista de retomada, considerando cenários de 6, 12 ou 18 meses. 
• Revisar o valor segurado, a margem considerada e as despesas fixas da operação.

Baixe o checklist completo para revisar sua unidade 

Foi preparado um checklist técnico com 15 pontos aplicados às operações de self storage. O conteúdo pode ajudar operadores e gestores a revisar a estrutura, os procedimentos preventivos e as condições da apólice antes do período mais crítico. 

A Guarde Mais Corretora de Seguros Ltda, em conjunto com a Jr Marto Consultoria e Corretagem de Seguros SC Ltda, pode revisar a apólice atual da operação, incluindo importância segurada, sublimites, aplicação de rateio e proteção dos bens dos clientes. 

Falar com um especialista 

Fontes

• Organização Meteorológica Mundial, WMO El Niño/La Niña Update, agosto de 2026.
• NOAA Climate Prediction Center, ENSO Diagnostic Discussion, 13 de agosto de 2026.
• Painel El Niño 2026-2027, Boletim nº 3, Inmet, Inpe e demais órgãos federais, setembro de 2026. 
• Susep, orientações sobre seguro compreensivo empresarial e aplicação de rateio. 

As previsões climáticas indicam mudanças nas probabilidades regionais, mas não permitem prever a ocorrência ou a intensidade exata do fenômeno em cada município ou unidade. Este artigo possui caráter informativo. As condições de contratação e indenização dependem da proposta, da apólice, dos endossos e das condições contratuais aplicáveis a cada caso. Jr Marto Consultoria e Corretagem de Seguros SC Ltda. CNPJ 04.224.821/0001-62. Susep n 202039750. 

Guarde Mais Corretora de Seguros Ltda. CNPJ 48.352.891/0001-71. Susep nº 222140694.